Yhteistilojen tuotto taloyhtiössä – Kulueristä tulonlähteeksi
Useimmat taloyhtiöiden yhteistilat käsitellään kirjanpidossa kuluerinä: sähkö, vesi, siivous, huolto. Harva hallitus pysähtyy kysymään, voisiko tila tuottaa myös tuloja. Sauna, pesutupa, kerhotila ja vierashuone ovat resursseja, joilla on arvoa. Kun niiden käyttö on hallittua ja maksut kerätään luotettavasti, kulusta voi tulla kannattava kokonaisuus. Tämä ei vaadi rakennemuutoksia vaan hinnoittelupäätöksen, varausjärjestelmän ja maksujen automatisoinnin.
Yhteistilojen tuotto perustuu kolmeen asiaan: käyttöön, hinnoitteluun ja perintäkykyyn. Jos yksi näistä pettää, koko rakenne kaatuu. Käytön puute on helpoin tunnistaa: kerhotila, jota ei osata varata tai jonka säännöt ovat epäselvät, jää tyhjäksi. Hinnoittelu taas on tyypillisesti asetettu vuosikymmeniä sitten eikä vastaa kustannuksia: kahden euron saunamaksu ei kata kiukaan energiakulua, puhtauden ylläpitoa eikä kulumista. Perintäkyky on kolmas ja usein näkymätön ongelma: jos asukas unohtaa maksaa, maksu ei päädy kirjanpitoon ilman isännöitsijän manuaalista työtä, eikä perintä käynnisty itsestään.
Kiinteistöliiton ja Isännöintiliiton ohjeiden mukaan yhteistilan käyttömaksut ovat sopimusperusteisia, eivät vastikeluonteisia. Tämä antaa taloyhtiölle vapautta määritellä hinnat käytön ja kustannusten mukaan. Yhteistiloja voidaan myös vuokrata ulkopuolisille, kunhan tilan käyttötarkoitus säilyy pääosin asukkaiden kerho- ja vapaa-ajan käytössä. Tällöin vuokratulot kirjautuvat taloyhtiön tuloiksi. Tämä ei koske vain suuria kerhotiloja: saunavuorojen hinnoittelun kohentaminen, pesutuvan käyttömaksun asianmukainen periminen ja vierashuoneen vuokraus yöksi ovat kaikki toimia, joilla yhteistilat alkavat maksaa omaa ylläpitoaan. Monessa taloyhtiössä potentiaalinen tuotto on käyttämättä pelkästään siitä syystä, että hallitus ei ole pysähtynyt laskemaan sitä.
Miten ratkaista ongelma?
- 1
Laske jokaisen yhteistilan todellinen kustannus
Ota mukaan sähkö, vesi, siivous, huolto ja kuluminen. Jaa summa vuosittaisella käyttökerroilla. Näin saat yhden käyttökerran oikean hinnan, joka toimii hinnoittelun pohjana.
- 2
Päätä hinnoittelu hallituksessa
Aseta hinta siten, että se kattaa kustannukset ja luo pienen ylijäämän kulumisrahastoon. Kerro asukkaille avoimesti, mihin maksu perustuu. Läpinäkyvyys hillitsee vastustusta.
- 3
Ota käyttöön automaattinen maksujen perintä
Manuaalinen lasku on ongelma: se unohtuu, sitä ei makseta, eikä sitä peritä. Kun maksu veloitetaan varauksen yhteydessä, perintäongelma poistuu kokonaan.
- 4
Harkitse ulkopuolista vuokrausta
Kerhotilan voi vuokrata ilta- tai viikonloppukäyttöön naapuritaloille, yhdistyksille tai pienille kokouksille. Pidä käyttötarkoitus pääosin asukaskäytössä, jotta käyttötarkoitus säilyy.
- 5
Seuraa käyttöastetta kuukausittain
Jos tila on vajaakäytössä, syy on yleensä käyttöliittymässä, hinnoittelussa tai tiedottamisessa. Seuranta tekee syyn näkyväksi ja antaa hallitukselle perustelun toimenpiteille.
- 6
Raportoi tuotto hallitukselle ja yhtiökokoukselle
Tuotto näkyväksi tehty on tuotto perusteltu. Kun yhtiökokouksessa voidaan esittää, kuinka paljon yhteistilat tuottivat viime vuonna, hallituksen päätökset tulevat tuetuksi.
Käytännön vinkit
- Yhteistilan käyttömaksu on sopimusperusteinen, ei vastikeluonteinen. Hinnoittelu on hallituksen päätösvallassa.
- Ulkopuolinen vuokraus sallitaan, kunhan pääkäyttö säilyy asukkailla. Tarkista käyttötarkoituksen muutostarve.
- Automaattinen veloitus varauksen yhteydessä on tehokkain perintätapa.
- Tuotto ei ole vain rahaa. Se on myös oikeutus ylläpitää ja kunnostaa yhteistiloja.
Blokbook ratkaisuna
Blokbook muuttaa yhteistilat mitattavaksi kokonaisuudeksi. Hinnoittelu asetetaan tilakohtaisesti, maksu veloitetaan automaattisesti varauksen yhteydessä joko kortilla tai laskuna, ja raportointi näyttää tuoton hallitukselle. Perintäongelma katoaa, koska maksu tapahtuu ennen varauksen vahvistusta. Kun kerhotila on vuokrattavissa myös ulkopuolisille, järjestelmä hallinnoi pääsyoikeudet älylukon kautta. Isännöitsijä ei käsittele käteistä eikä tee manuaalisia laskuja, mikä säästää työaikaa.
Lue myös
Usein kysytyt kysymykset
Muuta yhteistilat mitattavaksi tuotoksi
Blokbook yhdistää hinnoittelun, varaukset ja raportoinnin yhteen. Kokeile maksutta.