Gemeinschaftsraum an Externe vermieten: Rechtliche Lage und Praxis

Rechtlich ist der Gemeinschaftsraum für die Eigentümer und ihre Nutzer bestimmt. Eine Vermietung an Externe ist nicht automatisch erlaubt, sondern bedarf eines Beschlusses der Eigentümerversammlung. Viele Teilungserklärungen definieren den Gemeinschaftsraum als Zweckbindung, die Vermietung ausschließt. Eine Änderung der Zweckbindung erfordert oft eine qualifizierte Mehrheit oder Einstimmigkeit. Steuerlich wird eine regelmäßige Vermietung an Externe als gewerbliche Tätigkeit eingestuft, sobald sie einen bestimmten Umfang überschreitet. Die WEG wird dann umsatz- und gegebenenfalls gewerbesteuerpflichtig. Für den Beirat bedeutet das erhebliche administrative Zusatzlast: Steuererklärung, Rechnungsstellung, Buchführung. Praktisch entstehen weitere Probleme. Externe Nutzer kennen die Hausordnung nicht, respektieren Ruhezeiten weniger, verursachen häufiger Schäden. Haftungsfragen werden komplex: Wer haftet, wenn externe Gäste etwas beschädigen und nicht zahlungsfähig sind? Auch die Versicherung wird eventuell angepasst werden müssen, weil gewerbliche Nutzung in der Standard-Gebäudeversicherung nicht immer gedeckt ist. Eine seltene, niedrigschwellige Vermietung (z. B. einmal pro Jahr an Familie eines Eigentümers für größere Feier) ist rechtlich unkritisch, aber auch hier empfiehlt sich eine Regelung in der Hausordnung. Der Gewinn ist in solchen Fällen meist gering und rechtfertigt den Aufwand kaum.